Что банк хочет видеть в финмодели отеля под проектное финансирование

ТЭО - это технико-экономическое обоснование. Банк не верит цифрам собственника на слово. Ваша модель оптимистична, это нормально, и кредитный комитет это знает.

Поэтому банк просит независимое ТЭО от стороннего эксперта. Документ снимает конфликт интересов. Эксперт не получает деньги за оптимизм, он отвечает за цифры репутацией.

По программе 141-ПП почти каждая заявка требует независимое ТЭО. Это формальное условие на входе. Без него заявку даже не рассматривают.

ТЭО проверяет три вещи. Реалистична ли загрузка. Хватит ли денежного потока на обслуживание кредита. Окупится ли проект в заявленный срок.

Горизонт модели - десять лет. Это покрывает срок кредита и выход на стабильную работу. Первые два года считают помесячно, дальше можно по годам.

Помесячный расчёт нужен ради кассового разрыва. Отель открывается не сразу на полной загрузке. Банк смотрит, хватит ли денег в худшие месяцы.

Доходную часть строят по сегментам. Загрузка, ADR и RevPAR отдельно для будней и выходных, для сезонов и каналов. Один усреднённый процент банк не примет.

Капвложения расписывают по этапам стройки и графику выборки кредита. Операционные расходы - построчно: персонал, коммуналка, агрегаторы, ремонты, управление.

Дальше три отчёта: прибыли и убытки, денежный поток и расчёт окупаемости через дисконтированный денежный поток. Без денежного потока банк не считает заявку.

Одного расчёта мало. Банк хочет видеть проект в разных условиях. Минимум три сценария плюс отдельные стресс-тесты.

Базовый сценарий - ваш рабочий план. Загрузка и ставки на уровне рынка. На нём проект показывает целевую доходность и срок окупаемости.

Консервативный сценарий снижает загрузку и ставки. Тут банк проверяет запас прочности. Денежного потока должно хватать на кредит даже при просадке.

Стресс-тесты бьют по двум точкам. Первый - рост капвложений: стройка дороже на 15-20 процентов. Второй - рост ставки по кредиту.

Если при росте ставки проект не обслуживает долг, банк это увидит сразу. Запас по покрытию долга важнее красивой цифры окупаемости в базовом сценарии.

Большинство заявок падает на одних и тех же ошибках. Их видно с первого взгляда.

Нереалистичная загрузка. Модель рисует 80 процентов с первого года. На рынке новый отель так не выходит - выход на стабильную загрузку занимает полтора-два года.

Заниженная операционка. Расходы на персонал и коммуналку взяты с потолка. Эксперт сверит их с реальными отелями и увидит разрыв. Доверие к модели падает.

Нет подтверждения оператора. Цифры доходности есть, а кто их обеспечит - непонятно. Банк не верит в загрузку без управляющей компании за ней.

Не та методология. Каждый банк считает по своему стандарту. Дом.РФ, ВЭБ.РФ и Сбербанк смотрят на разные показатели. Модель под один банк не пройдёт в другом без переделки.

Финмодель показывает деньги. Но деньги приносит управление, а не таблица. Банк хочет понимать, кто доведёт проект до этих цифр.

Письмо или соглашение о намерениях с оператором решает вопрос. Это сигнал: за загрузкой стоит команда с действующими отелями, а не презентация.

Оператор подтверждает доходную часть своими данными. Он работает на этом рынке и знает реальные ставки. Его подпись делает загрузку обоснованной.

Без оператора собственник несёт операционный риск сам. Для банка это минус к заявке. С оператором риск распределён, и кредитный комитет смотрит мягче.

Постановление 141-ПП даёт льготную ставку 3-5 процентов на 12-15 лет. Это деньги под гостиницы и апарт-отели. Разница с рыночным кредитом за срок - огромная.

Кредитуют по программе Сбербанк, ВЭБ.РФ, ПСБ и Дом.РФ. У каждого свой стандарт ТЭО. Модель готовят под конкретный банк, а не вообще.

Туризм.РФ - отдельный путь. Фонд входит в проекты как соинвестор. Методология близка к Дом.РФ. ТЭО для входа в портфель - формальное требование.

Программа жёстко смотрит на цифры. Льготная ставка не отменяет проверку. Наоборот, чем дешевле деньги, тем строже банк к загрузке и денежному потоку.

Крупное агентство строит модель из теории. Операционные расходы берут из обобщённых кейсов и других отраслей. Загрузку - из среднего по рынку.

Оператор с действующими отелями считает иначе. Операционные расходы - из своих прибылей и убытков. Загрузку и ADR - из своей реальной работы.

Raido управляет четырьмя отелями, это 600+ юнитов. Расходы на персонал и коммуналку в модели - не прогноз, а факт из отчётов наших объектов.

Это видно по кейсам. Аксай - 277 апартаментов на трассе М4 Дон. Работаем с ГК Основа и Мираполис, с Sminex. Цифры в модели опираются на эту практику.

Эксперт банка отличает модель из теории от модели из практики. Вторую сложнее оспорить - за ней стоят реальные отчёты, а не допущения.