Доходность апарт-отеля: ADR, RevPAR и операционная прибыль на пальцах

Вся экономика отеля держится на трёх показателях. Разберём каждый простыми словами.

ADR - средняя цена за проданную ночь. Если за месяц вы продали номер 20 раз за общую сумму 200 000 рублей, ADR равен 10 000 рублей. Это не прайс на сайте, а реально полученная средняя.

Загрузка - доля занятых ночей. Если в месяце 30 ночей, а номер продан 20 раз, загрузка равна 67%. У действующих объектов Raido загрузка доходит до 93% - это верхняя планка, а не среднегодовое обещание.

RevPAR - доход на номер. Считается просто: ADR умножаем на загрузку. Это главная цифра отрасли, потому что она показывает, сколько приносит номер с учётом простоев, а не только цена в заполненные дни.

Возьмём условный апартамент. Цифры взяты для иллюстрации механики расчёта - это пример, не оферта и не прогноз по конкретному объекту.

Пусть ADR = 8 000 рублей за ночь, загрузка = 80%. Тогда RevPAR = 8 000 × 0,8 = 6 400 рублей дохода на номер в сутки.

За месяц из 30 дней выручка составит 6 400 × 30 = 192 000 рублей. Это валовая выручка - то, что заплатили гости, до вычета расходов.

Поднимаем ADR до 9 000, но при этом загрузка падает до 70% - спрос не безграничен. RevPAR = 9 000 × 0,7 = 6 300 рублей. Доход почти не изменился. Именно поэтому управление ценами - это поиск баланса между ценой и заполняемостью, а не просто рост прайса.

Выручка гостей - не ваш доход. Из неё сначала вычитаются расходы, и только остаток распределяется собственнику.

Формула простая: выручка минус операционные расходы минус вознаграждение оператора. Что входит в операционные расходы: уборка, бельё, расходники, коммунальные платежи, комиссии каналам продаж, обслуживание номера и общих зон.

Возьмём выручку из примера - 192 000 рублей. Допустим, операционные расходы составили 70 000, вознаграждение оператора - процент от выручки или прибыли по договору. То, что остаётся после всех вычетов и приходит собственнику, - это и есть ваш денежный поток с номера.

Валовая операционная прибыль - это выручка минус операционные расходы до выплат собственнику и обслуживания кредита. По ней оценивают, насколько эффективно работает сам объект, отдельно от схемы финансирования.

Каждая бронь через OTA - агрегатор вроде сервиса бронирования - стоит комиссии. Это от 15 до 25% с каждой проданной ночи, которые уходят из выручки до того, как вы что-то увидите.

Прямая бронь - когда гость бронирует напрямую, без посредника. Комиссия каналу не платится, эти деньги остаются в объекте. У действующих объектов Raido 63% выручки идёт через прямые брони - больше половины оборота не облагается комиссией агрегаторам.

Прямые брони не появляются сами. За ними стоит работа: сайт бронирования, повторные гости, узнаваемость объекта. Это часть управления, и именно здесь сильный оператор отличается от слабого, который просто выставляет номера на OTA и ждёт.

На итоговую цифру работают три группы факторов, и управление - только один из них.

Локация задаёт спрос и цену. Объект у транспортного узла или делового центра держит загрузку круглый год, окраина - сезонит. Это фундамент, который не меняется после покупки.

Формат определяет, кто ваш гость. Студия для командировочного и апартамент для семьи живут по разной экономике: разный ADR, разная длина проживания, разные расходы на обслуживание.

Управление превращает потенциал в деньги. Управление ценами, работа с каналами продаж, контроль операционных расходов - то, что отделяет загрузку 60% от загрузки 90% на одном и том же объекте. Поэтому расчётная доходность всегда зависит от объекта и от того, кто им управляет.

Когда апартаментом управляет оператор, вы не видите кассу своими глазами. Единственная защита от красивых слов - цифры в реальном времени.

В действующих объектах Raido - 97 миноритарных собственников, и каждый видит свои показатели через личный кабинет: загрузку, ADR, RevPAR, доходы, расходы и план-факт. Учёт ведётся по международному стандарту USALI, а не по внутренним правилам, которые удобно толковать в любую сторону.

Прозрачность - это и про доверие, и про результат. 37% инвесторов Raido возвращаются с новыми покупками. Возвращаются не на обещания, а на цифры, которые сошлись с реальностью. Среди клиентов - проекты уровня Sminex и Мираполис.

У апартамента под управлением и банковского вклада разная природа. Вклад - фиксированная ставка и страховка АСВ. Апарт-отель - живой бизнес, где доход зависит от спроса, сезона и качества управления.

Это значит вариативность: один месяц лучше, другой хуже, высокий сезон не похож на низкий. И это значит риск - доходность не фиксирована и не гарантирована. Любые показатели, включая загрузку до 93% и долю прямых броней 63%, - это факт по действующим объектам, а не обещание для вашего.

Дисклеймер: приведённые показатели и расчёты не являются гарантией доходности и публичной офертой. Результат по конкретному объекту зависит от локации, формата, рынка и управления и может отличаться.